장마철, 우리 집 거실이 워터파크가 되던 날 “똑… 똑… 주르륵.”
아직도 그 소리가 귓가에 선합니다. 어느 여름, 입주한 지 1년도 채 안 된 신축 빌라 거실 천장에서 물이 떨어지던 소리입니다. 처음엔 벽지가 젖는 정도였는데, 장마가 시작되자 천장 조명 틈으로 물이 줄줄 쏟아지더군요. 다급하게 양동이를 받치고 분양 계약서에 적힌 건축주 번호로 전화를 걸었습니다.
“지금 거신 번호는 없는 번호이오니…”
순간 머리가 하얘지더군요. 402호, 501호 단톡방은 난리가 났습니다. “사기당했다”, “변호사 선임해서 고소하자”. 입주민들은 패닉 상태였죠. 하지만 저는 직감했습니다. ‘이거 소송 가면 2년이다. 그동안 우리 집은 곰팡이 소굴이 될 거다.’
그 길로 저는 반차를 쓰고 무작정 구청 건축과로 달려갔습니다. 그리고 거기서 ‘우리가 살길’을 찾아냈습니다. 오늘 이야기는 도망간 건축주 대신, 제가 총대를 메고 입주민들을 규합해 보험사(SGI/HUG)에서 4,500만 원을 받아내고 공사까지 마친 3개월간의 사투 기록입니다.
1. 구청에서의 발견: “건축주는 도망갔지만 돈은 있다”
구청 건축과 창구 앞에 서서 떨리는 목소리로 물었습니다. “저기요, XX동 신축 빌라 입주민인데요. 건축주가 연락이 안 됩니다. 혹시 하자보수보증금 예치된 거 있나요?”
공무원분이 잠시 모니터를 두드리더니, A4 용지 한 장을 뽑아주시더군요. [보증보험증권]. 거기엔 ‘보증금액: 55,000,000원’, ‘보증사: SGI서울보증’이라고 선명하게 찍혀 있었습니다.
많은 분이 모르시는데, 빌라 지을 때 건축주가 이 보험을 안 들면 준공(사용승인) 자체가 안 납니다. 즉, 건축주가 야반도주를 했든 부도가 났든, 우리 집 고칠 돈 5,500만 원은 보험사 금고에 안전하게 들어있다는 뜻입니다.
이 종이 한 장을 들고 빌라로 돌아오는데, 발걸음이 그렇게 가벼울 수가 없더군요. “살았다” 싶었습니다.
2. 가장 힘들었던 싸움: “201호 문을 두드리다” (입주민 규합)
돈이 있다는 건 알았지만, 꺼내는 건 쉽지 않았습니다. 보험사는 개인에게 돈을 주지 않습니다. ‘입주자 대표회의’를 만들고 전원의 동의를 받아와야 줍니다.
문제는 ‘협조 안 하는 이웃’입니다. 저희 빌라 201호 아저씨가 그랬습니다. “우리 집은 물 안 새는데? 난 귀찮게 그런 거 안 해. 도장 못 찍어줘.”
정말 미치고 팔짝 뛸 노릇이었죠. 이분 도장 없으면 청구를 못 하니까요. 저는 밤 10시에 음료수 한 박스 사 들고 201호 문을 두드렸습니다. 그리고 이렇게 설득했습니다.
“사장님, 지금 5층에서 샌 물이 콘크리트 타고 내려가고 있어요. 당장 사장님네는 괜찮아도 내년엔 곰팡이 핍니다. 무엇보다 이 건물 ‘누수 빌라’라고 소문나면, 나중에 집 파실 때 최소 3천만 원은 깎아줘야 해요. 제 돈 드는 거 아니고 보험사 돈 받아서 건물 고쳐서 집값 지키자는데, 이거 반대하시면 나중에 다른 분들이 사장님 원망하실 겁니다.”
‘집값’ 이야기와 ‘원망’ 이야기를 하니 그제야 도장을 찍어주시더군요. 팁을 드리자면, 과반수가 아니라 무조건 ‘전원(100%)’ 동의를 받으세요. 나중에 돈 받고 공사할 때 “왜 내 의견은 안 물어봤냐”며 민원 넣는 사람 꼭 나옵니다.
3. 손해사정인과의 기 싸움: “절대 청소하지 마세요”
서류를 모아서 전문 업체(하자 진단 업체)를 통해 SGI에 청구를 넣었습니다. 2주 뒤, 보험사 측 ‘손해사정인’이 현장 실사를 나왔습니다.
이때가 승부처입니다. 손해사정인은 어떻게든 하자를 축소해서 지급액을 깎으려는(방어하려는) 사람입니다. 저는 입주민들에게 신신당부했습니다. “절대 곰팡이 닦지 마세요. 물 떨어지면 양동이 그대로 두세요. 가장 처참한 모습을 보여줘야 합니다.”
실사 당일, 손해사정인이 402호 천장을 보더니 “음, 이건 결로 같은데요? 환기 잘 안 하셨죠?”라고 떠보더군요. 제가 바로 받아쳤습니다. “선생님, 지금 외벽 크랙(금) 간 거 안 보이십니까? 비 오는 날만 물이 새는데 이게 무슨 결로입니까? 저희 하자 진단 업체 소견서에도 ‘외벽 방수층 파손’이라고 명시되어 있습니다. 이거 인정 안 해주시면 금감원에 민원 넣고 재심사 요청하겠습니다.”
강경하게 나가니 그제야 수첩에 뭔가를 적더군요. 절대 웃으면서 대하지 마세요. 여기는 협상 테이블입니다.
| 기간 | 해당 공종 (예시) | 비고 |
|---|---|---|
| 2년 | 타일, 미장, 도배 창호, 결로, 가구 |
가장 시급함 (놓치기 쉬움) |
| 3년 | 전기, 급수/배수 배관, 가스, 난방 설비 |
설비 관련 |
| 5년 | 방수(누수), 지붕, 철근 콘크리트 |
가장 큰 금액 |
| 10년 | 건물 주요 구조부 (기둥, 내력벽) |
붕괴 위험 시 |
4. 돈 들어오던 날: 4,500만 원의 무게
실사 후 약 한 달 뒤, 제 명의(입주자 대표) 통장에 45,000,000원이 입금되었습니다. 원래 5,500만 원 청구했는데, 감가상각과 일부 항목(소모품 등)이 제외되어 80% 정도 나왔습니다. (보통 이 정도 나옵니다. 100% 다 받는 건 불가능해요.)
[먹튀 하면 쇠고랑 찹니다] 이 돈 들어왔다고 기뻐할 새가 없습니다. 제 돈이 아니니까요. 입금 즉시 단톡방에 내역 캡처해서 올리고, 바로 방수 공사 업체와 계약했습니다.
- 공사 내역: 옥상 우레탄 방수(전면), 외벽 발수 코팅, 주차장 천장 텍스 교체, 피해 세대 도배비 지원.
공사가 끝나고 세금계산서와 공사 전/후 사진을 구청(또는 보험사)에 제출해야 비로소 제 임무가 끝납니다. 남은 돈 200만 원은 회의를 거쳐 장기수선충당금 통장에 넣어뒀습니다. (절대 회식비로 쓰지 마세요. 횡령입니다.)
5. [경고] “하루 늦어서 0원 받지 마세요”
제가 이 과정을 서두른 이유가 있습니다. 바로 ‘소멸시효’ 때문입니다. 하자보수보증금은 준공일(사용승인일) 기준으로 카운트다운이 시작됩니다.
- 2년 (가장 위험): 타일 깨짐, 도배, 미장, 결로. (입주하고 2년 지나면 청구 불가!)
- 3년: 설비, 배관, 가스.
- 5년: 방수(누수), 지붕.
저희 빌라 타일 깨진 곳들은 2년 만기 직전에 청구해서 겨우 받았습니다. “건축주랑 연락해볼게요”라며 세월아 네월아 하다가 2년 딱 지나면? 보험사는 “시효 끝났습니다”라며 10원도 안 줍니다. 건축주가 전화 두 번 이상 안 받는다? 바로 구청으로 뛰어가세요.
마치며: 권리는 ‘서류’로 증명하는 자의 것입니다
비 새는 천장을 보며 한숨만 쉰다고 해결되는 건 없습니다. 도망간 건축주 욕해봤자 내 입만 아프고 내 집만 썩어갑니다.
지금 당장 구청 건축과로 가십시오. 그리고 우리 빌라 앞으로 예치된 돈이 얼마인지 확인하십시오. A4 용지 한 장(보증보험증권)이 빗물 받는 양동이를 치우고, 여러분의 소중한 자산을 지키는 유일한 동아줄이 될 것입니다.
입주민 여러분, 뭉쳐야 받습니다. 옆집 벨을 누르는 용기부터 내십시오.