“아니, 김 선생. 재계약서도 안 썼는데 그냥 나간다니? 관행상 중도 퇴실 복비는 세입자가 내는 거야. 상도덕도 없어?”
올해 1월 초, 전세 만기를 6개월 넘기고 살던 제가 이직 때문에 이사를 통보하자 집주인이 대뜸 전화로 쏘아붙인 말입니다. 순간 머리가 멍해지더군요. “재계약서를 안 썼으니 묵시적 갱신이고, 법적으로 저는 복비 낼 의무가 없다”고 조목조목 말했지만, 집주인은 “법 좋아하시네. 동네 부동산에 물어봐, 다 세입자가 내지!”라며 전화를 끊어버렸습니다.
더 기가 막힌 건 믿었던 부동산 사장님의 반응이었습니다. “아이고, 법은 그렇긴 한데… 좋은 게 좋은 거라고 반반씩 내고 끝내시죠? 집주인 성격 아시잖아요.”
이 글을 보고 계신 분들도 지금 저처럼 심장이 쿵쾅거리실 겁니다. 내 돈 내고 내가 나가는데 왜 죄인 취급을 받아야 합니까? 오늘 글은 제가 국토부 유권해석을 무기로 [복비 0원으로 당당하게 이사 나온 과정]과, 말로 안 통하는 집주인을 단돈 5천 원으로 제압한 [인터넷 우체국 내용증명 스킬]을 가감 없이 공개합니다.
1. 묵시적 갱신의 반전: “계약서 안 쓴 게 신의 한 수”
저도 처음 전세 살 때는 “재계약서 안 쓰면 나중에 쫓겨나는 거 아냐?” 하고 불안해서 집주인에게 먼저 연락하곤 했습니다. 하지만 그게 세입자가 제 발등 찍는 행동이라는 걸 이번에 확실히 깨달았죠.
만약 제가 쫄아서 “2년 더 살게요”라고 계약서를 다시 썼다면? 저는 꼼짝없이 복비를 물어내야 했을 겁니다. 하지만 집주인이 만기 2개월 전까지 아무 말이 없었기에, 제 계약은 ‘묵시적 갱신’ 상태가 되었습니다.
[제가 집주인에게 보낸 카톡] “임대인님, 주택임대차보호법 제6조에 따라 우리 계약은 묵시적 갱신 상태입니다. 계약서를 안 썼기 때문에 불리한 게 아니라, 법적으로 ‘동일한 조건으로 연장되되, 세입자는 언제든 해지 통보가 가능한 상태’입니다. 저는 정당한 해지권을 행사하는 겁니다.”
집주인이 “계약서도 없는데 무슨 소리냐”고 따질 때, 말 섞지 않고 법 조항 캡처 하나를 딱 보내드렸습니다. 그러니 바로 전화가 오더군요. 목소리가 한결 낮아져서요.
2. [현장 검증] “관행”이라는 단어에 속지 마세요
여기가 진짜 전쟁터였습니다. 집주인은 “우리 동네 관행”을 운운하며 끝까지 보증금에서 50만 원을 까겠다고 했습니다. 이때 저는 감정적으로 싸우지 않고 ‘팩트 폭격’으로 대응했습니다.
① 국토부 유권해석 들이밀기 저는 국토교통부 민원 회신 내용(PDF)을 문자로 보내며 이렇게 말했습니다.
“임대인님, 묵시적 갱신 중 해지는 계약 위반(중도 파기)이 아니라 법이 보장한 ‘권리 행사’입니다. 국토부는 이때 중개보수를 임대인(집주인)이 부담해야 한다고 명확히 해석하고 있습니다. 제 보증금에서 임의로 공제하시면 저는 반환 소송 가겠습니다.”
② 특약 사항 다시 보기 (함정 체크) 저도 혹시나 해서 2년 전 썼던 계약서를 다시 뒤져봤습니다. 만약 특약 사항에 “묵시적 갱신 후 해지 시에도 임차인이 수수료 부담”이라는 문구가 있었다면 꼼짝없이 낼 뻔했습니다. 다행히 그런 독소 조항은 없었죠.
여러분도 부동산 사장님이 “반반 내자”고 회유할 때, 절대 넘어가지 마세요. 그건 그분들 편하자고 하는 소리입니다. 저는 끝까지 버텨서 복비 0원을 관철했습니다. 제가 호구가 될 뻔한 순간이었습니다.
3. 3개월의 덫: “문자만 보내고 짐 싸면 큰일 납니다”
이건 제 친구가 실제로 겪은 실수담이라 꼭 말씀드리고 싶습니다. “나 나갈래!” 통보하면 바로 다음 달에 나갈 수 있는 줄 알고 덜컥 새집 계약을 했다가 계약금 300만 원을 날릴 뻔했습니다.
💡 해지 효력은 ‘통보 도달 후 3개월 뒤’ 법은 집주인에게도 보증금을 마련할 시간(3개월)을 줍니다. 제가 1월 5일에 통보했으니, 법적 효력은 정확히 4월 5일에 발생합니다. 그전에는 집주인이 돈을 안 줘도 할 말이 없습니다.
[실제 겪은 위기] 집주인이 “3개월 뒤에도 세입자 안 구해지면 돈 못 준다”고 배째라 식으로 나오더군요. 그래서 저는 “4월 5일이 지나는 순간 임차권등기명령 신청하고, 지연 이자(연 12%)까지 청구하겠습니다”라고 못 박았습니다. 이 ‘3개월 룰’을 모르면 세입자가 무조건 끌려다니게 됩니다. 이사 날짜는 반드시 통보일+3개월 이후로 잡으세요.
4. [Action] 말로 하지 말고 ‘내용증명’을 날리세요
집주인과 통화로 싸우지 마세요. 녹음도 좋지만, 가장 강력한 건 내용증명(Proof of Contents)입니다. 저도 처음엔 “너무 유난 떠는 거 아닌가? 사이만 더 나빠지는 거 아냐?” 싶었는데, 막상 보내보니 효과가 직빵이었습니다.
[제가 보낸 내용증명 핵심 문구]
“수신인(임대인)에게. 본인은 20XX년 X월 X일부로 묵시적 갱신된 임대차 계약의 해지를 통보합니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 의거, 통보 도달일로부터 3개월 후인 2026년 4월 5일에 보증금 전액 반환을 요청하며, 중개수수료는 임대인의 의무임을 명시합니다. 미이행 시 법적 조치를 취하겠습니다.”
우체국 갈 필요도 없습니다. 인터넷우체국에서 5,000원 결제하고 보내니, 다음 날 집주인 태도가 180도 바뀌더군요. “알았으니 날짜 맞춰 돈 준비하겠다, 대신 청소나 잘해놓고 가라”고요. 종이 한 장의 힘이 이렇게 셉니다. 5천 원으로 50만 원을 지킨 셈이죠.
마치며: 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다
결국 저는 복비 한 푼 안 내고, 약속된 날짜에 보증금 전액을 돌려받아 무사히 이사했습니다. 이삿날 집주인이 씁쓸한 표정으로 “요즘 젊은 사람들 참 독하네”라고 하더군요.
그건 독한 게 아니라 내 돈을 지키는 정당한 권리입니다. 2026년 전세 시장, 집주인의 “관행”이라는 말, 부동산 사장님의 “좋은 게 좋은 거”라는 말에 속아 피 같은 돈을 날리지 마십시오. 여러분의 권리는 ‘묵시적 갱신’이라는 법 조항 속에 단단히 지켜지고 있습니다.
🏠 제가 정리한 복비 부담 원칙
| 상황 구분 | 부담 주체 |
|---|---|
| 묵시적 갱신 후 해지 | 임대인 (집주인) |
| 계약갱신청구권 사용 | 임대인 (집주인) |
| 계약 기간 중 단순 변심 | 임차인 (세입자) |
통보일로부터 3개월 뒤 보증금 반환 의무 발생.
(※ 주의: 3개월간 월세와 관리비는 세입자가 내야 함)