“이사 비용 아끼려고 포장이사 견적은 10군데나 비교했는데, 정작 복비 수백만 원은 달라는 대로 다 주셨나요?” 부동산 계약 잔금 날, 공인중개사가 내민 영수증을 보고 손을 떨었던 기억이 있다면 이 글을 끝까지 읽으셔야 합니다.
특히 “저희는 간이과세자라 부가세 10% 안 주셔도 돼요”라고 양심 고백하는 중개사는 거의 없습니다. 법이 바뀌어 간이과세자라도 부가세를 받을 수 있는 구간이 있고, 절대 받으면 안 되는 구간이 나뉩니다. 이걸 모르면 10억 아파트 매매 시 생돈 50만 원 이상을 더 내게 됩니다.
2026년 기준 [구간별 중개수수료 요율표]를 정리해 드리고, 남들은 모르는 [간이과세자 부가세 면제 확인법]과 [수수료 30% 깎는 실전 협의 멘트]를 공개합니다.
하단에 있는 [복비 자동 계산기]로, 우리 집 거래 시 법정 상한선이 얼마인지, 협의 목표가는 얼마로 잡아야 할지 1초 만에 확인해 보세요.
- 법정 상한: 매매 9억 미만 0.4%, 전세 6억 미만 0.3%
- 부가세: 간이과세자(매출 4,800만 미만)는 부가세 면제 (0원)
- 협의 꿀팁: 잔금 날 말고, 가계약금 넣기 전에 요율 확정 필수
🏠 부동산 복비 자동 계산기
1. 2026년 요율표: “그래서 몇 %를 줘야 하나요?”
(패시지 인덱싱 타겟팅) 부동산 중개보수는 ‘거래 금액 × 상한 요율’로 계산되지만, ‘한도액’이 존재한다는 점을 명심해야 합니다. (특히 전세/월세 계약 시 중요)
① 매매/교환 (아파트, 빌라 등)
- 2억 ~ 9억 미만: 0.4% (한도 없음)
- 9억 ~ 12억 미만: 0.5%
- 12억 ~ 15억 미만: 0.6%
- 15억 이상: 0.7% (최대)
- 예시: 10억 아파트를 사면 최대 500만 원(0.5%)이 복비입니다. 여기서 부가세는 별도입니다.
② 임대차 (전세, 월세)
- 1억 ~ 6억 미만: 0.3% (가장 많은 구간)
- 6억 ~ 12억 미만: 0.4%
- 12억 ~ 15억 미만: 0.5%
- 15억 이상: 0.6%
- 주의: 오피스텔(주거용)은 매매 0.5%, 임대 0.4%로 별도 요율이 적용됩니다.
2. 부가세(VAT) 10%의 진실: “안 내도 됩니다”
가장 논란이 많은 부분입니다. 중개사가 “부가세 별도입니다”라고 할 때, 무턱대고 주지 마세요. 중개업소 벽에 걸린 ‘사업자등록증’부터 확인해야 합니다.
| 사업자 유형 | 연 매출 기준 | 부가세 납부 의무 |
|---|---|---|
| 일반과세자 | 8,000만 원 이상 | 있음 (10%) |
| 간이과세자 A | 4,800만 ~ 8,000만 | 있음 (10%) *개정 |
| 간이과세자 B | 4,800만 원 미만 | 면제 (0원) |
* 중개사무소 게시된 ‘사업자등록증’ 확인 필수
① 일반과세자 (매출 8,000만 원 이상)
- 부가세 10% 납부 의무: 있음.
- 소비자가 10%를 더 내는 것이 맞습니다. (세금계산서 또는 현금영수증 발행 필수)
② 간이과세자 (매출 4,800만 원 미만) ⭐️핵심
- 부가세 납부 의무: 면제 (0원).
- 중개사가 “관행상 10% 더 주셔야 해요”라고 해도 줄 필요가 없습니다. 법적으로 부가세를 징수할 수 없는 사업자입니다. 이를 요구하면 불법입니다.
③ 간이과세자 (매출 4,800만 ~ 8,000만 원)
- 세법 개정으로 이 구간은 세금계산서 발행이 가능하며, 부가세 10%를 요구할 수 있습니다.
- 결론: “간이과세자니까 무조건 안 낸다”는 옛말입니다. 사업자등록증에 ‘간이과세자’라고 적혀 있어도, 실제 매출 구간을 확인하거나 중개사에게 명확한 근거를 요구해야 합니다.
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간이과세자든 일반과세자든 1월은 부가세 신고의 달입니다. 복잡한 세무 대리 비용을 아끼고 싶다면, 홈택스에서 5분 만에 끝내는 방법을 확인하세요.
👉 2026년 부가세 셀프신고 가이드 보기3. 협의의 기술: “언제, 어떻게 말할까?”
“복비 좀 깎아주세요”라고 말하기 부끄러우신가요? 타이밍만 잘 맞춰도 수십만 원을 아낍니다.
① 골든타임: 계약서 도장 찍기 ‘전’
- 대부분 잔금 치를 때 깎아달라고 합니다. 이미 늦었습니다. 중개사는 이미 일을 다 했기 때문에 양보할 이유가 없습니다.
- 최고의 타이밍: “이 집으로 계약할게요. 그런데 수수료는 0.4%에 맞춰주시면 지금 가계약금 넣겠습니다.”
- 계약 성사 직전이 중개사가 가장 약해지는 순간입니다.
② “상한 요율은 고정가가 아닙니다”
- 법적으로 ‘0.4% 이내에서 협의’라고 되어 있습니다. 즉, 0.4%는 최대치(Max)이지 정가가 아닙니다.
- “법정 한도 내에서 협의 가능하다고 알고 있습니다. 저희 예산이 빠듯해서 그런데 조정 부탁드립니다”라고 정중하지만 단호하게 말하세요.
- 중요 상한 요율 (Max Rate)
- 법이 정한 ‘최대’ 수수료율입니다. 이 금액 이상을 받으면 불법(초과보수)이지만, 이 금액 안에서는 중개사와 의뢰인이 자유롭게 협의하여 낮출 수 있습니다.
- 세금 현금영수증 의무 발행
- 부동산 중개업은 10만 원 이상 거래 시 소비자가 요청하지 않아도 무조건 현금영수증을 발행해야 하는 의무 업종입니다. (미발급 시 과태료 대상)
4. 계약 전 필수 체크리스트
돈을 보내기 전에 마지막으로 확인하세요.
⚠️ “현금영수증 거부하면 신고하세요”
“부가세 안 받으셨으니 영수증 못 드려요”라는 말은 거짓말입니다. 부가세 면제 사업자라도 소득세 신고를 위해 현금영수증은 반드시 발행해야 합니다. 국세청에 신고하면 미발급 금액의 20%를 포상금으로 받을 수 있습니다.
[HTML 코드 8번 삽입: 인터랙티브 체크박스 (Interactive)]
- 현금영수증: 복비는 소득공제(30%) 대상입니다. 부가세를 냈다면 당연히 요구해야 하고, 간이과세자라 부가세를 안 냈어도 현금영수증은 발급받아야 합니다. (거부 시 국세청 신고 포상금 대상)
- 계좌 이체: 중개수수료는 반드시 중개사 명의의 계좌나 중개법인 계좌로 이체하세요. 기록을 남겨야 나중에 양도소득세 필요경비로 인정받을 때 증빙이 쉽습니다.
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5. 요약
- 요율: 매매 9억 미만 0.4%, 전세 6억 미만 0.3%가 국룰(상한).
- 부가세: 간이과세자 중 연 매출 4,800만 원 미만은 부가세 10% 안 줘도 됨.
- 협의: 반드시 가계약금 입금 전에 요율을 확정하고 녹음이나 문자로 남길 것.